一、打造世界級物流中心的CSN “中國智能物流骨干網(wǎng)（ChinaSmartLogisticNetwork，簡稱CSN）”，內(nèi)部被稱為“地網(wǎng)”。包括8個全國性物流中心和全國幾百個城市通過“自建+合作”的方式建設(shè)物理層面的倉儲設(shè)施。我們來看馬云的目標(biāo)：日均300億的零售額相當(dāng)于年度10萬億元的規(guī)模，而去年淘寶與天貓的銷售額已經(jīng)超過1.35萬億元。現(xiàn)在中國內(nèi)地電商每天發(fā)出的包裹約2500萬個，而十年后預(yù)計每天2億個，增長8倍。在這個遠(yuǎn)大目標(biāo)下的CSN（中國智能物流骨干網(wǎng)），構(gòu)建的將是世界級的物流中心。

為什么地網(wǎng)的物流中心是世界級的？

（1）、可以看到中國2013年網(wǎng)絡(luò)購物交易額將大幅超過美國，對于國土面積比美國廣，包裹量比美國多，而物流配送體系暫時遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后的中國而言，美國當(dāng)下的物流網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)是世界級，而UPS每天在兩百多個國家和地區(qū)范圍內(nèi)遞送超過一千四百萬份包裹和文件，而未來5-8年支撐這張當(dāng)前8倍規(guī)模的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，每天處理2億個的包裹，尤其是未來全國2000個城市的消費者在網(wǎng)購后24小時內(nèi)就能收到貨物，可以想象其強大，這個網(wǎng)絡(luò)必須是世界級的。

（2）在這世界級“地網(wǎng)”下的首先就是8個大倉儲節(jié)點，大倉儲節(jié)點將針對華東、華南、華中、東北、華北、西南、西北等大區(qū)，選擇中心位置進(jìn)行倉儲投資。每個大的倉儲節(jié)點都是一個智能物流和配送中心，在8個大倉儲節(jié)點下延伸出若干重要節(jié)點和更多城市節(jié)點。其中，華中區(qū)的大倉儲節(jié)點，已確認(rèn)選址九省通衢的武漢。建成后的“地網(wǎng)”武漢智能物流和配送中心，包括外包服務(wù)、加工、金融中心、網(wǎng)商企業(yè)總部、數(shù)據(jù)中心后臺服務(wù)等，擬投資4億美元。

看看京東商城亞洲一號：京東商城的“亞洲一號”應(yīng)該可以說是國內(nèi)目前最為先進(jìn)，處理能力最強的超級物流中心，其占地面積通常在10萬平米，建筑面積通常在10-20萬平，其上海的亞洲一號將有15-16萬平，而且是單體面積(亞洲當(dāng)前單體面積最大的庫房為8700平米)，層高近27米。每個亞洲一號平均投資6-8億元，存儲能力平均120萬SKU/，平均日存儲商品3000萬件，訂單處理能力約35萬單/日，45萬個包裹，約100萬件的商品，日支撐的銷售額是3億人民幣。在亞洲一號里所有的托盤都是自動化的，所有的中型件，比如筆記本、電磁爐、微波爐，全部實現(xiàn)無人揀選，每個產(chǎn)品都存在一個格子里，自動進(jìn)出，自動化程度是全國第一的。

而在CSN下的每個超級物流中心，未來無論是日平均處理能力，單個中心的投資額，單個中心支撐的交易額都將大大的超越當(dāng)下的亞洲一號，成為世界級的物流中心。

二、CSN將推動現(xiàn)代倉儲物流快速升級發(fā)展

1、CSN互生虛擬倉儲，倉儲物流思想全面升級

如果說菜鳥網(wǎng)絡(luò)的核心是基于線下的物理形態(tài)的實體倉儲（CSN），那么其靈魂則是基于線上依托大數(shù)據(jù)支撐的虛擬倉儲，是由CSN互生出來的。在菜鳥網(wǎng)絡(luò)的開放平臺上，資源共享，平臺最優(yōu)化的運轉(zhuǎn)使得虛擬倉儲成為可能，而虛擬倉儲思想的應(yīng)用和推廣將大大提高倉儲物流的周轉(zhuǎn)速度和服務(wù)效率，為客戶節(jié)約周轉(zhuǎn)成本，同時也將快速的推動傳統(tǒng)倉儲物流模式蛻變升級。

虛擬倉儲概念即通過智能化（云計算）的手段幫助電商管理自有的倉儲，電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)化的虛擬企業(yè)將散置在各地，分屬不同所有者的倉庫通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)連接起來，使之成為"虛擬倉庫"，進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)配使用，服務(wù)半徑和貨物集散空間都放大了，這樣的企業(yè)在組織資源的速度、規(guī)模、效率和資源的合理配置方面都是傳統(tǒng)物流配送不可比擬的。

虛擬倉儲模式下，電商企業(yè)的銷售狀況、倉庫存放的貨品信息全都倒入CSN平臺，最終由大平臺菜鳥網(wǎng)來控制。也就是說從銷售到下單，一直到入庫、送貨，菜鳥會幫助商家完成配送服務(wù)銷售全過程，并且實現(xiàn)全過程的最優(yōu)化處理，大大提高周轉(zhuǎn)，提升效率，如果說建設(shè)實體倉儲更多的是一種籌碼和手段，那么虛擬倉儲則是其在全國實現(xiàn)高效率周轉(zhuǎn)（24小時送達(dá)）的控制器。

2、CSN下節(jié)點物流將飛躍式前進(jìn)

節(jié)點物流是菜鳥網(wǎng)絡(luò)延伸出的連接動脈和毛細(xì)血管的節(jié)點，將獲得飛躍式發(fā)展：電商-物流環(huán)節(jié)中，倉儲是兩者連結(jié)的中心，菜鳥網(wǎng)絡(luò)每個大的倉儲節(jié)點都是一個超級智能物流和配送中心，但僅僅依靠這8個大倉儲節(jié)點來實現(xiàn)全國2000個城市的24小時配送，是完全不可能的，在這8個超級物流中心下將延伸出若干重要節(jié)點和更多城市節(jié)點，這些節(jié)點是現(xiàn)代物流的分撥中心和配送中心，配有相應(yīng)的中轉(zhuǎn)倉儲，應(yīng)該是數(shù)以百計的規(guī)模。如果說菜鳥網(wǎng)絡(luò)8個大的超級物流中心構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)是動脈血管，那么由這些二線三線甚至四線的節(jié)點物流則是大動脈血管延伸出的毛線血管，因此菜鳥網(wǎng)絡(luò)進(jìn)程將大大推動節(jié)點物流的發(fā)展。

以UPS為例：UPS的運輸網(wǎng)絡(luò)分為三層即航空集散中心、航空通達(dá)機場、處理中心。航空集散中心在美國國內(nèi)的物流樞紐僅有肯塔基州路易斯維爾市(全球主要空運樞紐)賓夕法尼亞州費城；德克薩斯州達(dá)拉斯；加利福尼亞州安大略；伊利諾斯州羅克福德；南卡羅來納州哥倫比亞，美國以外的僅有加拿大的安克雷奇，澳大利亞悉尼，中國的上海，德國的科隆等少數(shù)城市。但是支撐其450億營業(yè)額，日均1600萬分包裹的是二層的通達(dá)機場，三層處理中心（機場附近或內(nèi)部），這樣的全球營業(yè)設(shè)施有1900個，此外UPS全球還運營店鋪4709個，特許經(jīng)營店13000個來支撐這個強大的物流帝國。

3、節(jié)點物流將推動現(xiàn)代倉儲物流快速發(fā)展

CSN下節(jié)點物流的飛躍發(fā)展，將引領(lǐng)現(xiàn)代倉儲物流的快速發(fā)展，這一引領(lǐng)不但是只有CSN，而包含以CSN為競爭對手的各類電商，同樣所說的節(jié)點物流的迅速發(fā)展一方面是量的增加，而更多的是質(zhì)的蛻變。

量的需求來看，日均支撐300億的銷售額，日均處理2億個包裹，初步測算下來需要1500-3000萬平的現(xiàn)代化倉儲設(shè)施來支撐，這是現(xiàn)有現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施的1-2倍，同時需要1000-2000萬平的倉儲用地需求。

可能原有二三四線節(jié)點本來已有許多基礎(chǔ)設(shè)施，這一部分基礎(chǔ)設(shè)施一是老舊，達(dá)不到高效率周轉(zhuǎn)的要求，因此需要重新升級，并且這部分設(shè)施各自獨立，沒有串聯(lián)成網(wǎng)而形成一個體系內(nèi)的資源，而CSN將其納入節(jié)點體系，共同發(fā)展。

1）首先CSN對高質(zhì)量的現(xiàn)代化倉儲需求較大，而國內(nèi)現(xiàn)代化倉儲仍缺，CSN將加速傳統(tǒng)倉儲的轉(zhuǎn)型升級，可提升空間很大。而這一轉(zhuǎn)型升級則是全社會物流成本降低，物流效率提升的必要所在：根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中國人均物流倉儲面積僅為美國的1/14（09年），11年估計在1/11左右。現(xiàn)有物流倉儲設(shè)施中，超過70%建于90年代之前，不能滿足現(xiàn)代化需求，中國目前6.4億平米的物流倉儲設(shè)施的供應(yīng)量中，達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的，不超過1500萬平米，僅相當(dāng)于美國波士頓一個城市的水平。而美國則有約16.7億平方米的現(xiàn)代倉儲設(shè)施，每個單位GDP所攤到的倉儲設(shè)施面積來看，中國是美國的二十分之一。如果要達(dá)到美國四分之一，還有5倍的空間。預(yù)計2015年，符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有望提升到2000萬平方米，但這些增長將主要來自于現(xiàn)有的主要物流中心城市。

2）其次由于原有傳統(tǒng)的倉儲用地很多都在城市核心地段，CSN為代表的電商迅速發(fā)展新產(chǎn)生的用地需求在城鎮(zhèn)化大環(huán)境下將推升倉儲用地的價格，進(jìn)而提升倉儲租金，提升倉儲企業(yè)的盈利能力，形成良性循環(huán)。

住宅和商業(yè)地產(chǎn)時代，大多數(shù)熱點城市，并不愿意將土地規(guī)劃為物流用地，因為物流圈地面積龐大，加之倉庫容積率低，稅收低的同時還得提供補貼，對政府而言收益甚少，因而地方新增建設(shè)用地的供應(yīng)計劃安排中，直接規(guī)劃用于物流倉儲的地塊少之又少，即使有也是作為商務(wù)園區(qū)或工業(yè)園區(qū)的配套。但未來在“人的城鎮(zhèn)化”大背景，產(chǎn)業(yè)配套是核心，住宅地產(chǎn)大概率會退燒，而政府對物流地產(chǎn)效益的訴求勢必會加大，同時面臨主要物流節(jié)點城市可供用地越來越少的情況下，供需趨緊將推動工業(yè)物流用地的出讓價格長期上行，倉儲出租租金也將水漲船高，工業(yè)倉儲用地的價值重估，進(jìn)而推動倉儲租金上行，提升現(xiàn)有倉儲物流企業(yè)的盈利能力，形成良性循環(huán)。

仲量聯(lián)行和高力國際提供的信息均顯示，可租賃物流倉儲項目的稀缺，推動了13年一季度上海非保稅倉庫租金環(huán)比上漲1.9%至每平方米每天1.24元。因供不應(yīng)求而向周邊城市涌出的大量需求，還拉升昆山地區(qū)的市場租金水平至每平方米每天0.91元，環(huán)比增長2.9%。一季度昆山地區(qū)物流物業(yè)的空置率已降至歷史新低，約為1.1%。由于可租空間的稀缺或者出于節(jié)約成本的考慮，多數(shù)企業(yè)開始考慮昆山、嘉興、太倉等上海周邊城市。上海周邊城市物流物業(yè)市場(蘇州、杭州、南京、無錫、太倉、嘉興、寧波和昆山)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)首層平均租金在本季度環(huán)比小幅增長1.4%，達(dá)到每天每平方米0.91元。

對于普洛斯，嘉名，豐樹等外資而言，大多在10來年前就開始布局國內(nèi)物流地產(chǎn)，而國內(nèi)除了老牌的中儲，中外運，寶灣物流等隨業(yè)務(wù)拓展的老牌企業(yè)外，真正意識到物流地產(chǎn)未來價值還是從電商受制物流發(fā)展而大規(guī)模尋求自建之路開始，而這第二輪接力，無論是從需求規(guī)模還是對物流土地價值的推升都將是空前的。